中古の戸建・マンション購入

中古住宅の購入において重要なポイントがあります

1.戸建では将来取り壊して、再建築することが可能な接道(道路部分と敷地との 
  接し方)であるかどうかです。
2.建築確認申請(行政の許可)を必要とする地域で、申請と検査を受けた建物か   
  どうか?
  法務局に登記されているかどうか? 
3.築年数が古いものは、融資期間が短くなったり、融資を受けられないことがあ
  ります。
  旧耐震性(昭和58年4月1日以前の新築)の住宅はフラット35の融資が受
  けられない可能性が高い(耐震検査や検査基準を満たすための工事が必要)。
4.1から3はローンにかかわることですが、年数の経過による劣化状況や品質の
  確認は、特に重要です。

中古住宅購入の住宅ローンとリフォームローン

中古住宅を購入するときは、普通の住宅ローンを利用できます。
ただ、築後の経過年数により、借入期間が短かくなることもあります。
また、担保評価(建物の評価額が経過年数とともに低くなる)が下がりますが、評価額の2倍前後は借入可能です。


リフォーム済の住宅でない場合は、別にリフォーム費用をどうするかという問題があります。リフォームローンには2種類あり、有担保(抵当権をつける)ローンと無担保(抵当権をつけない)ローンがあります。
また、リノベーションのような大規模な修繕では利用できない金融機関が多いのが現状です。
それぞれの特色をまとめると、

【有担保】1.借入金利が低い
     2.借入金上限額が高い(1000万円を上限とするものが多い)
     3.借入期間が長い
     4.抵当権をつけるため、すでに住宅ローンがある場合は、同じ金融機関でし
       か借りられない

【無担保】1.借入金利が少し高い
     2.借入額上限が低い(400万円~500万円)
     3.借入期間が短く、7年~15年程度
     4.抵当権をつけないので、どこの金融機関でも選べる


一般的には、住宅ローンとリフォームローンを組み合わせて借入する方法ですが、一部の金融機関では、住宅ローンにリフォーム代も含めてローンを1つとする(「リフォームパック」や「リフォーム一体型」と呼ばれます)ローンを取り扱っているところもでてきました。
【リフォームパック】1.リフォーム費用も住宅ローンとして借入でき、金利が安い 
          2.住宅ローンと同じ借入期間
          3.抵当権を1つだけつける
          4.住宅の購入代金以下のリフォーム費用

ただ、リフォーム費用込の住宅ローンを扱っている金融機関は、少なく、屋根をはがして新しい屋根にする、外壁を取り払い新しく外壁をつくる、間取りをまったく変えてしまうような大規模な修繕(リノベーション)には利用できないのが現状です。
リフォーム費用が住宅の売買額以下とされますが、下記の「フラット35 リフォーム一体型」では、リォーム費用の制限はありません。


フラット35 リフォーム一体型

政府100%出資の住宅金融支援機構のローンです。
中古住宅の購入費とリフォーム費用を1つのローンで借入できるため、最長35年間の借入期間で、金利も新築のローンと同じ低金利で借入できます。
特色は

1.購入費は、つなぎ融資として融資されるため、手数料などがかかります。
2.リフォーム完了後の検査で「適合証明書」の発行が得られる住宅であること。
3.旧耐震の住宅では、適合証明書が得られず、新耐震基準にするために、
  工事費や検査費用がかなりかかります。
4.住宅の購入時に、中古住宅瑕疵(かし・・欠陥のこと)担保責任保険がかけられる
宅であること。
5.検査費用や中古住宅瑕疵担保責任保険の費用がかかります。

手続きは、複雑な部分があり、費用も余分にかかりますが、リフォーム費用に上限はなく、利用価値は高いローンです。


フラット35リノベ

政府100%出資の住宅金融支援機構のローンです。
中古住宅の購入費と住宅性能を向上(省エネルギー性、耐震性、バリアフリー性、耐久・可変性のいずれか1つ以上)させるリノベーション費用(リフォーム費用)を1つのローンで借入できるため、最長35年間の借入期間で、5年間または10年間、金利を0.6%引き下げの優遇が受けられます。
特色は

1.購入費は、つなぎ融資として融資されるため、手数料、利息などがかかります。
2.事前確認で、フラット35の技術基準への適合状況の確認と、リノーベーションの
  技術基準に適合していないことの確認がおこなわれます。(事前確認で、すでにリ
  ノベーションの技術基準に該当している場合は利用できません。リフォーム一体型
  を用することになります)
3.住宅の購入時に、中古住宅瑕疵(かし・・欠陥のこと)担保責任保険がかけられ
  る宅であること。
4.検査費用や中古住宅瑕疵担保責任保険の費用がかかります。

手続きは、複雑な部分があり、費用も余分にかかりますが、リノベーション費用(リフォーム費用)に上限はありません。


 金利10年間引き下げ基準
  省エネルギー性(1)認定低炭素住宅 (2)1次エネルギー消費量等級5の住宅
         (3)性能向上計画認定住宅
  耐震性    (4)耐震等級3の住宅
  バリアフリー性(5)高齢者等配慮対策等級4以上の住宅
  耐久・可変性 (6)長期優良住宅

 金利5年間引き下げ基準
  省エネルギー性(1)断熱等性能等級4の住宅
         (2)1次エネルギー消費量4以上の住宅
  耐震性    (3)耐震等級2以上の住宅 (4)免震建築物
  バリアフリー性(5)高齢者等配慮対策等級3以上の住宅
  耐久・可変性 (6)劣化対策等級3の住宅かつ維持管理対策等級2以上の住宅


国が中古住宅政策を転換

平成25年の調査によると、全国で820万戸の空き家(アパートの1部屋も1戸)あり、総戸数の13.5%にのぼり、年々増加傾向にあります。野村総研の予測によると、2040年には40%近くになるとそうです。

これまでは、国の政策は新築住宅に重点がおかれていましたが、今後は中古住宅の売買の活性化に取り組む方針をしめしています。
その取り組みのひとつに2009年から導入されたホームインスペクション(中古住宅の診断)制度の信頼性の確保と普及を目指して指針を発表しています。

一方、中古住宅にかかわる業者さんの問題も指摘されています。「囲い込み」といわれるもので、他の業者さんからの照会に対し、架空の「商談中」や「契約予定」を理由に断るものです。売主と業者さんとの媒介契約(仲介契約)によっては、指定された不動産流通システム(レインズ)への登録を義務付られていても、登録後に直ちに抹消するなどの方法により、情報をオープンにしない行為(結果として、自らが買主を見つけて、売主・買主双方から仲介手数料をもらえるため、1件の取引で2倍の手数料収入になる)などがあるといわれていることから、国土交通省は業界にその改善を要請しています。早く、多くの買主がみつかれば、売主にとっては、より高く売れたかもしれませんし、買主にとってはより多くの物件から購入を検討できます。
この要請に基づき、東日本不動産流通機構では、2016年1月から「東日本レインズ(売主より売却を依頼された物件を登録するシステム)」において、売主も含めて取引状況を確認できる機能を導入と報じられています。他の中部レインズ、近畿レインズ、西日本レインズについてはも導入を検討中のようです。


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関連事項


耐震性・地耐力

耐震性は、昭和56年6月1日(1981年)以降の建築確認申請(昭和58年4月1日新築登記)は、建物の耐震設計基準(新耐震)が強化されています。昭和53年(1978年)にあった宮城県沖地震の教訓で耐震性の重要さが認識され基準が強化されました。阪神淡路大震災でもほとんど被害がでていません。
これよりも古い建物(旧耐震)は、耐震性を考えると要注意です。
敷地の地盤が軟弱であれば、建物に耐震性があっても、大地震の際には、倒壊や傾きにより使用不可 となる可能性があります。

耐震等級1は、建築基準法と同等(数百年に1度の地震で倒壊しない、数十年に1度の地震では損傷しない)です。
耐震等級2は、1の1.25倍の地震に耐えられる設計
耐震等級3は、1の1.5倍の地震に耐えられる設計

地耐力とは、地盤の固さを表す数値で、基礎杭が必要か、べた基礎か、布基礎かを判断する基準となります。平成12年(2001年)の法改正で、地盤調査が実質的に義務づけられています。この時期以降の建物であれば、地盤に対する基礎の対策はとられていることになります。ただ、地盤調査は、戸建の敷地であれば1箇所~2箇所のみの調査のため、地下の状況によっては、敷地地盤の全体が同じでないケースもでてきます。



管理規約・長期修繕計画

マンションの場合は、これがないと融資を受けられないかもしれません。
今の、マンションは必ずあります。
とくに「フラット35」の場合は、適合検査を受ける際には、必須の書類となります。



再建築不可

当時の法律では住宅建築可能だったものが、現在の法律では、取り壊したらもう一度住宅を建てられない土地があります。
仲介業者さんや販売業者さんから、説明されますし、売買契約時の重要事項説明書には必ず記載されます。
住宅敷地は、原則、幅4m以上の道路に、2m以上接していないといけません。(例外あり)
建てる地域と道路部分の所有者がだれかも影響します。
再建築不可であれば、金融機関も住宅ローン融資はしませんし、行政が再建築は可と判断していても、道路と敷地の関係がすっきりしていないものには金融機関は融資は消極的です。



ホームインスペクション(住宅診断)

住宅診断士(ホームインスペクター)が専門的かつ第三者的な立場から、主に目視で、場合によっては機材を使用して、外壁・屋根・小屋裏・床下・室内を診断し、住宅の劣化状況や欠陥、改修必要箇所などを報告書として作成します。
所要時間は2~3時間で、費用は5~6万円で、機材を使うと10万円を超える場合もあるようです。
買主が費用負担し、売主に診断を依頼するケースがまだ多いのが状況ですが、仲介業者さんの提案により売主負担で診断を受けて売りに出す売主も出てきています。




既存住宅(中古住宅)瑕疵担保責任保険(きぞんじゅうたくかしたんぽせきにんほけん)
既存住宅瑕疵保証責任保険

中古住宅売買前に検査を受けて、住宅の主要な構造部や防水性能や給排水管路に問題がないか検査し、また外見ではみえない隠れた瑕疵(欠陥)について、1年~5年間補償するものです。
売主が不動産業者かそうでないかにより、保険が異なります。隠れた瑕疵が判明し修繕が必要な場合に保険金をもらい修繕する制度です。
検査費用と保険料がかかり、買主が負担します。保険期間や保険金額上限額により保険料はかわります。

「現状有姿(げんじょうゆうし)」と契約書などに記載がある場合は、この保険が付いていないことを表します。



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