専門用語

住宅ローンからみた場合を平易に解説していますので、厳密な法律的な説明や詳細は各専門家にご確認ください

債務者

住宅ローンのメインの申込人。返済に関して全責任を負います。


連帯債務者

債務者と共同して返済の義務を負います。
フラット35の場合は、収入合算者などは1名だけ連帯債務者となり、自由に辞めることはできません。

担保提供者

土地を借りて建てる(親の土地に使用貸借=無料)ような場合、その土地にも抵当権が設定されますが、その抵当権をつけられる土地の所有者です。
ローンの融資契約にも加わりますが、ローン返済義務はありません。
債務者が返済できなくなったときは、その土地は手放すことになります。

連帯保証人

銀行などの住宅ローンにおいて、債務者のローン返済が困難となった場合に、債務者にかわってローン返済する立場になる人(配偶者や担保提供者がなりますが、連帯保証人をつけなくてもよい場合もあります)。
「連帯」とついていると、法的には、返済が困難にならなくても、金融機関は債務者ではなく、連帯保証人に返済を要求することもできます。
自身が借入をしているのと変わりません。

個人信用情報

返済能力や支払能力を判断するための情報で、各金融機関自体や金融機関の情報登録に基づき信用情報機関で管理されています。
氏名・生年月日・住所・契約年月日・貸付金額・残高・返済の遅延の有無などを、信用情報機関の会員である金融機関などが登録します。
登録されている情報を各金融機関が個別に判断し、融資の可否の判断に利用します。


信用情報機関

金融機関は、3つある信用情報機関のいずれかに加入しなければならず、複数に加入することもできます。
銀行で住宅ローンを申し込んだときは、銀行がKSCに、保証会社がCICとJICCに加入しているなど、3つの信用情報機関の情報を確認できるようになっています。
KSC(全国銀行個人信用情報センター)
CIC(株式会社シー・アイ・シー)
JICC(株式会社 日本信用情報機構)

各社は、提携し、個人信用情報のうち、延滞や破産などに関する情報を交流(CRINと呼ばれるネットワーク)しています。

売買契約書

土地や建物を売買する際に売主、買主双方が署名捺印し、2通作成して、各々1通を所持します。審査申込時に未締結の場合は、別の資料の提出を求められます。
住宅ローンを利用する場合は、審査不承認に備え、住宅ローン特約(契約を白紙に戻し、手付金なども返還する)が記載されています。
仲介業者や売主である不動産業者が作成してくれます。

重要事項説明書

売買契約書に付随する書類で、購入する土地や建物に関することが詳しく書かれています。
購入する土地に建物を建てる際にどのような制限がある地域かや、どのような道路に何メートル接しているのかなどの項目は特に重要です。

請負契約書


建物の建築工事に関する契約書で金額や建設地が記載されています。追加工事が発生した場合は、追加工事契約書、変更工事契約書、発注書・発注請書といった形式の契約書もかわします。
別業者による外構工事や太陽光工事などは、それぞれの業者と直接契約する場合もあります。
審査申込時に未締結の場合は、見積書などを提出します。、

借入申込額(申込可能額)


住宅ローンの申し込みの際に、そのローンが定めている上限の金額で、この金額以下でローンを申し込みます。年収によって金額は変わりますが、職業によっても金額が変わるローンもあります。
年収に占める住宅ローンやその他の既存借入の返済額(分割払い・リボ払い・残高スライド払い)の年間合計返済額の割合(返済負担率)により決まります。
金融機関によっては、返済負担率を公表していないところもあります。

借入可能額(借入承認額)

ローン審査の結果、金融機関が上限として決定した金額です。
申込み額と同額になる場合や申込額よりも少ない金額となる場合(減額承認)もあります。減額承認の場合は、その減額分をどう用意するのか資金計画や建築計画の見直しが必要になってきます。

返済可能額(返せる額)

借入申込額や借入可能額とは別で、個々の家計収支において長期にわたり無理がない月返済額、年間返済額かどうかを検討した金額。年収に占めるローン返済額を長期にわたり安全な範囲に収める金額です。
住宅ローンは超長期にわたるため、賞与や給与の減額や転職、売上の減少など所得が継続して減った時にも返済できる金額でなければ、せっかくの我が家を手放すこととなるかもしれません。

抵当権設定登記(担保設定)

住宅ローンの借入と同時につけられる金融機関の権利。
ローンが返済できなくなった場合に、金融機関や保証会社は裁判所に「競売」を申し立て、入札により決定した金額を回収します。売却額がローン残高に満たない場合、ローンが残ります。
借入期間中は、抵当権はついたままです。全額完済後などに抹消(金融機関の権利を消す)します。
抵当権に関する登記費用は、つける(設定する)時も消す(抹消する)時も自己負担です。
新築建物の場合は、所有権保存登記と一緒に申請します。住宅用家屋証明書のある住宅の場合は登録免許税(国に納める税金)が1/4に軽減されます。

建物所有権保存登記

建てた建物の所有者が誰かを申請する登記。
登記費用は、構造や床面積、建物の種類(居宅や事務者、店舗などの分類)、都道府県によって登録免許税(国におさめる税金)は変わり、特に保存登記時に、住民票の住所が建築・購入した建物の住所に移っているかどうかで大きく違います。正規の登録免許税が0.4%のところ、0.15%になります。(詳しくは「不動産の税金コーナー」を参照してください)
家族だけが先に住民票を移動し、自身が単身赴任中の場合は、住宅用家屋証明書の入手手続き時に申立書を併せて提出すれば、軽減された登録免許税の支払いで済みます。

建物表題登記

どこに、だれが、どのような建物を建てたかを登記するものです。
土地家屋調査士が登記します。
土地家屋調査士は、現地や書面を調査し法務局に申請。この時点では、建物の住所に住民票は移っていなくても登記できます。
所有者が1人ではない場合は、共有者として持分を決めます。ローン審査時に1人(単独所有)としていたものを共有する場合は、金融機関への手続きも必要です。
融資実行日の前日までには表題登記が完了していないと、融資実行はできません。
通常は、登記申請から3日~1週間程度で登記完了します。

所有権移転登記

土地を購入したり、新築の建売住宅や中古住宅・マンションなどを購入したときに、現在の所有者者から買主に所有権を移す登記です。
建物や土地の固定資産税評価額により登録免許税(国に納める税金)が異なります。
建築に際して先行して土地を購入する場合は、自分名義の土地に建物が建築されることになります。
登記後、半年以内頃までには、不動産取得税を納めるよう土地や建物のある市町村から通知が来ます。
土地を先行購入した場合は、半年以内に建物保存登記ができるとして申告すると、軽減された税金分だけをとりあえず納付しますが、遅れると本来の税金分との差額を追納することになります。

つなぎ融資


住宅ローンは建物が完成してから融資されますが、それまでに契約上の必要な資金を融資するものです。
土地購入資金、着工金融資、中間期融資などです。ローンによっては、つなぎ融資ではなくローンの分割融資の形式で、ローンが2本に分かれたりします。その場合、建物完成までに月々の返済がはじまるものもあります。

金消契約


ローン融資実行前に「金銭消費貸借証書」(借ります・貸しますという契約書)を記入・捺印して金融機関に差出します。
融資日がすでに確定したうえで行う融資契約を「確定金消」、融資日が未確定で行う融資契約を「特約金消」といいます。
つなぎ融資のときも「証書貸付」(金銭消費貸借証書を交わして融資する)をする場合は、金消契約をおこないます。

期限の利益


住宅ローンを一括返済ではなく、約束した期限まで返済しなくてもよいという(たとえば35年間)借り手側の権利(利益)を指します。
融資契約書には、この権利が、どういった場合に無くなるか(一括して返済しなければならなくなるか)を定めています。この権利がなくなる状態を「期限の利益の喪失」といいます。
ローンの返済が6か月間滞った場合などは、この規定が適用され、ローンの残額を一括して返済するように金融機関より求められます。

分割返済


住宅ローンの融資契約には、期限の利益が定められ、期限が来るまでは返済をしなくてもよいという規定とともに、一方で毎月分割して返済するとういう規定もされているために、毎月返済しながら、完済は35年先でよいという契約内容を構成しています。
この毎月分割して返済する規定がなければ、借入期間の最後にまとめて返済すればよいことになります。
また、利息を支払わなければならないのも規定により発生しています。この規定がなければ無利息で借りることができることになります。もともと金銭消費貸借契約は無利息の契約ですが、規定を設けることで利息を支払うことが必要になります。

着工金


建物工事の着工時に、請負契約書に基づき支払う金額です。
手持ち金がない場合は、つなぎ融資を利用します。利用の際は手数料や利息がかかります。
請負会社によっては、着工金は必要なく、中間金とまとめて支払う場合や完成時に契約額をまとめて支払い、つなぎ融資が不要な請負会社もあります。
請負額の30%~40%程度です。極端に高い割合の着工金を支払う請負契約をする請負会社は、経営に問題が生じている可能性があります。

中間金(上棟金)


建物の上棟時(屋根が組まれたとき)に請負契約書に基づき支払う金額です。
中間金だけのつなぎ融資を利用する場合や、着工金・中間金の両方でつなぎ融資を利用する場合、土地・着工金・中間金・竣工金と4回つなぎ融資が必要な場合もまれにあります。
請負会社によっては、着工金も中間金も必要なく、完成引き渡し時に一括して支払えばよいところもあります。
請負額の30%~40%程度です。着工金と併せて60%から80%程度です。
中間金時点で100%の融資可能な金融機関もあります。

元利均等


毎月の返済額が変わらない支払方法です。
毎月の返済額に占める利息の割合が少しずつ減っていきます。
多くの方が選択される返済方法です。

元金均等


毎月の返済額が少しずつ減っていきます。
元利均等に比べて、最初の返済額が多くなります。
元利均等返済よりも、年収によっては、借入可能額が減ります。(最初の返済額で年収に対する返済額割合が審査されるため)
元利均等に比べて、元本がはやいペースで減る分だけ、総返済額(元本と利息の合計)は少なくなります。

繰り上げ返済


毎月の返済のほかに、ローンに手持ち金(余裕資金)を充当することです。
ローン残額全額を繰り上げ返済する場合を全額繰り上げ返済、一部だけ繰り上げ返済する場合を一部繰り上げ返済といいます。
ローン期間を短縮するために充当する方法(期間短縮型)と毎月の返済額を減らす方法(返済額軽減型)があります。
金融機関により、手数料が無料の場合と有料の場合があります。

延滞損害金(遅延損害金)


毎月の返済日に返済ができなかった場合に日割りで計算された損害金を支払うことになります。金利は14~15%くらいですが、すぐに支払えばわずかな金額ですが、返済の遅れは信用情報機関に遅れたことが登録されます。
返済日は1日に2~3回は口座に引き落としの請求がかかりますが、返済日の前日までに口座の残高管理をしてください。
消費者契約法では、年14.6%超える部分の延滞損害金は無効とされています。

返済負担率


住宅ローンの審査において、年間返済額が年収に対して何%を占めているかを表す数字です。既存借入の返済(分割払い・リボ払い・残高スライド払い)がある場合は、その返済額も合算して計算されますので、希望額の住宅ローンを組めない場合は、既存借入は返済してしまことが必要となります。
金融機関ごとに、年収により30%以下、35%以下などと基準が定められています。
この%の上限が、申込可能額の上限となります。
この基準を公表していない金融機関もありますが、その場合は資金計画(諸費用は除く)の2割以上の頭金が必要です。

収入合算


申込み人の年収だけでは、希望の借入額に届かない場合に、配偶者や親や子などの年収を合算して、審査上の年収を多くし、借入額を増やす方法です。
誰の収入を、いくらまで合算できるかは金融機関により異なります。
正社員で年収の50%まで合算可能とするものが一般的ですが、フラット35(住宅金融支援機構のローン)は、パートや年金受給者も合算でき、かつ年収の100%合算も可能です。(この場合は、借入期間が短くなる場合があります)
合算者の年収が途絶えた場合に、申込人だけの収入でローン返済をしなければいけなくなるので、返済が困難になるリスクがあります。

接道


住宅を建てるための敷地は、原則、幅4m以上の道路に、2m以上接していないと建てられません。
1つの住宅に、それぞれこの条件を満たさなければいけないので、1つの敷地にすでに住宅が建っている空きスペースに新築するような場合は、分筆登記をして土地を分割するか、机上分割(分筆登記はせず、図面上だけで分割)をして、それぞれの住宅が2m以上道路に接するようにします。

セットバック


接道の道路が4m未満の場合に、道路の中心線より2m以内には、塀や建物を建てて道路の通行の邪魔になるものを構築してはいけないというラインになります。
建築確認申請の敷地面積は、セットバック部分を除いた面積となります。

農地転用


敷地が、農地(登記地目や現況)となっている場合、そのままでは、住宅は建てられません。手続きが必要になります。都市計画区域の市街化区域では届出申請が、都市計画区域内の市街化調整茎や非線引き地域、都市計画区域外では許可申請をおこないます。
届出申請の場合は、農業委員会に申請し「受理通知」をもらいます。許可申請の場合は、農業委員会に申請し、県知事より「許可通知」をもらいます。届出よりも許可のほうが要件は厳しくなり、要する期間もかなり違います。
建築確認申請の前には、許可通知(受理通知)を得ておかないと建築確認申請はできません。

建築確認申請


市街化区域や未線引き区域において、その敷地が住宅を建てられる地域か、道路に接しているか、延焼の対策はとられているか、建ペイ率や容積率などの住宅の形・大きさ・配置などが制限内か、また、換気や採光や階段の幅などを、役所や民間検査機関により建築業者・設計事務所の申請内容(建築確認申請)をチェックし、合格したものに「確認済証」が発行されます。「確認済証」がないと着工できません。木造2階建ての場合で2週間ほど時間を要します。
申請手続きは、すべて建築業者・設計事務所さんがしてくれますが、もちろん無料でなく、建設費に加えて各種申請料のような項目で請求されます。
ローン会社にも建築確認申請や確認済証の提出が必要です。

建築工事届


建築確認申請が不要な地域かつ建物は、工事届を提出します。工事届は、10㎡を超える建物を建てるときは、提出しなければいけません。したがって、建築確認申請が必要な場合にも、併せて提出されています。
ローン会社に対して、写しの提出が必要です。


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都市計画区域、都市計画区域外


土地は大きく分けて、都市計画区域と都市計画区域外に分けられています。都市計画区域には、市街化区域と市街化調整区域があり、そのどちらでもない区域が非線引き区域といいます。
都市計画区以外の中に、準都市計画区域があります。
住宅を建てるにあったては、建築確認申請が必要かどうかにかかわります。

連帯債務者と住宅ローン控除

連帯債務者も、建物所有権の持分を持ち、住所を建物の住所に移すと、住宅ローン控除を受けることができます。
連帯保証人は、住宅ローン控除は受けられません。

連帯債務者と「すまい給付金」

連帯債務者も建物所有権の持分を持ち、住所を建物の住所に移すと、「すまい給付金」を受ける(他の条件も満たした場合)ことができます。
連帯保証人は、「すまい給付金」は受けられません。

住宅ローン特約

融資承認前に売買契約書を交わす場合は、かならず、住宅ローン特約を付けます。もし、ローンが通らなかったときは、手付金などを無条件で全額返還し、契約も取り消しされます。この特約がないと、ローンが通らなっか場合にも、買主としての義務を果たさなければならなくなりますので、仲介業者さんや販売業者さんに必ず確認してください。業者さんが仲介しない個人同士間の売買の場合も必ず特約を付けてください。
新築マンションによっては、提携先のローンを利用しないと住宅ローン特約をつけてくれない販売業者もあります。

土地の個人間売買(仲介なし)

仲介業者を間に入れず、個人の売主と個人の買主が契約して売買する土地のことで、住宅ローンを利用できない場合があり、土地代は一旦自己資金で購入することとなります。
この場合は、一旦、自己資金で土地を購入し、名義を付け替えてから、この土地代も含めてローンを申し込む方法ことが可能で、土地代も融資されます。
なお、建物を建てられる土地かどうかを十分に事前に確認しなければいけません。

減額承認

申込みをした金額よりも低い借入額を金融機関より提示されること。
足りない資金をどうするかを考えなければいけません。自己資金を増やすか、贈与を受けるか、建築計画を見直すかなどです。

融資承認の取り消し

融資承認を得ても、融資実行までに、新たに大きな借入や分割払いやリボ払いをすると、審査時と比べて住宅ローンの返済の能力が下がるため、融資実行されない可能性がでてきます。融資実行まではあらたな借入をしないでください。もちろん、融資実行後も過大な借入は住宅ローン返済に行き詰る原因となります。

ローン返済がすべて終わったときは、抵当権抹消登記

ローン返済が終わると金融機関から、抵当権抹消に必要な書類が送られてきます。
手続きを先送りすると書類の紛失などが生じますので、すぐに抵当権抹消登記を法務局に申請します。
司法書士に依頼をするか、または自身で申請も可能です。

登記費用

すべて自己負担です。土地家屋調査士や司法書士への報酬に加えて、登記申請時に必要な登録免許税という税金分なども併せて請求されます。
融資実行時と同時もしくは融資実行までに支払います。

審査時金利

ローン審査の返済負担率の計算時に使用される金利で、公表されている場合と、聞いても教えてくれない金融機関もあります。
融資金利より高く設定されている場合が多いですが、「フラット35」では当月の融資金利と同じ金利で審査されます。


基準金利(店頭表示金利)

金利の定価です。実際に受ける融資金利(適用金利)は値引きされた金利です。
金融機関の競争により値引き幅は拡大してきました。
借入時に提示されている金利では、金融機関は赤字だといわれています。


金銭消費貸借証書に貼る収入印紙

債権額(借入額)
500万円超~1000万円以下・・・1万円
1000万円超~5000万円以下・・2万円
5000万円超~1億円以下・・・・・6万円
の収入印紙を貼り、割り印します。

つなぎ融資にかかる利息

つなぎ融資の利息は、建物完成後の融資までの期間で計算されます。
つなぎ融資実行後に、工事内容を大きく変更したりすると、建物の完成が大きく遅延する場合がありますが、その期間も利息は発生してしまいます。
つなぎ融資の金利は、金融機関により2倍以上の開きがあります。

着工金・中間金が不要な建築業者さん

建築業者さんのなかには、着工金や中間金を不要とするところもあります。
建築業者さんも納品業者や職人さんへの支払いがあるため、多くの建築業者さんは、着工金・中間金の両方もしくは、中間金のみ(着工金分も合わせた金額として)を必要とします。

元金均等と元利均等に総返済額の差

金利が低いと、それほど大きな差額にはなりません。

例)借入額3000万円 35年間(420回)金利1.5%

元利均等の総返済額: 3857万円
元金均等の総編差額: 3789万円
       差額:   68万円

金利が高くなるほど、差額は大きくなります。

返済方法の変更

変更承認が得られれば、元利均等から元金均等へ、また、逆に元金均等から元利均等に返済方法を変更することができます。
元利均等返済しかない金融機関もあります。

金融機関の口座振替(引き落とし)

金融機関は、同じ日に口座引き落としが複数ある場合は、金額の小さいものを優先して引き落とするのが一般的です。
金額の大きいものを先に引き落としてしまうと、金額の小さなものが複数、引き落としされなくなることを避けるためです。
引き落としは、午前中にかかかり、引き落としができなっかた場合に午後にも引き落としがかかります。午前の引き落としは、朝早くかかっています。引き落とし日に通用記帳してみてください。
口座の残高管理は、前日までにしておくと確実です。

返済負担率の安全圏

借入される個々の方の状況が異なりますので、一概に何%以下なら大丈夫ということはありません。返済負担率が10%でも、住宅ローン返済に行き詰る方はいます。
ただ、返済負担率は低いほど良いということはできます。もちろん、審査も通りやすくなります。

既存借入の借入先

すでに借入があったり、過去に借入があり完済し終わっている場合に、まだその記録が信用情報機関に残っていると、その借入先名だけで審査が通らない場合があります。安易に借入をすることは少額でも住宅ローンの審査にはよくない影響を与えます。

また、使用していないカードは解約してしまいましょう。使用していないカードでもたくさんのカードが残ったままだと審査に影響します。

セットバック部分の抵当権設定

セットバック部分を分筆登記しない場合は、セットバック部分も含めて1筆の土地なので、抵当権の権利はセットバック部分も含めた全体に及びます。

分筆登記は、その部分を市に寄付(帰属申請)しないようなときは、費用も時間もかかるため通常はおこないません。

分筆登記には、隣接する土地すべての所有者と道路所有者(管理者)の立会いならびに土地境界の承認が必要です。

農地法3条・4条・5条


農地転用して住宅を建てる場合は、4条か5条の申請します。
4条は、自分所有の土地を転用する場合で、5条は売買などで取得したり、親の土地を借りて建てる場合です。

3条は、引き続き農地のまま使用する売買の場合で、住宅を建てる際には該当しません。

都市計画税

所有する土地や建物には、固定資産税が評価額(課税標準額)の1.4%がかかりますが、自治体によっては都市計画税も0.2%~0.3%かけているところもあります。
三重県内の自治体別の都市計画税の有無は、「不動産の税金」コーナーに記載しています。


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