借換え

現在の住宅ローンよりも金利の低い別の金融機関への住宅ローンの借換え(フラット35は、新しいフラット35への借換え可能)には、諸費用がかかるため、新しい借換え後の住宅ローンの総返済額+借換え諸費用が、現在の住宅ローンの残りの期間の総返済額よりも少ない場合に借換えするメリットがあります。


借換えを検討する目安として
1.現在のローンと借換え後のローンの金利差が0.5%以上
2.現在の住宅ローンの残期間が10年以上
3.現在の住宅ローンの残高が1000万円以上

上記の3項目に該当しない場合は


   借換えにかかる諸費用を一部繰り上げ返済に充当したほうが、借換えするよりも
   総返済額が少なくなる

可能性があります。
いずれの場合も繰り上げ返済のシミュレーションをして、「借換え」か「繰り上げ返済か」を選択してください。
また、当面の月返済額は上がるが、残りの全期間の総額では現在のローンよりも総返済額が下がるケースも「フラット35」などでは発生しています。


借入可能額は?
借換えで、借入可能な金額は、ローン残高+借入諸費用(融資手数料や登記費用など)の合計額までです。


誰でも借換えできるの?
借換えするローンに、過去2年間の返済の遅れ(1年の住宅ローンもあります)があった場合は、正常に戻ってから2年(または1年)。
収入が大幅に減っていたり、住宅ローン以外の借入が増えていたりして返済負担率が基準を超えると借換えができません。また、個人信用情報に問題があったりすると、すぐに借換えできない場合があります。


登記はどうなる?
現在の抵当権登記を抹消し、新たに借り換えたローンで抵当権設定を行います。
同時におこなうときと、先に新しい抵当権設定をおこない、後日、古い抵当権を抹消する場合もあります。


借換えにかかる諸費用とは?
現在の住宅ローンの全額繰り上げ完済手数料・抵当権抹消登記費用
新しいローンの融資手数料・保証料・契約書の収入印紙代・抵当権設定登記費用


裏ワザ
銀行などで現在借入している方は、他の金融機関で現在よりも有利な試算がでれば、その資料を現在の銀行に提示し、借換えしなくても金利引き下げをしてくれる場合があります。
条件変更費用として少し請求されます。


団体信用生命保険は引き継ぎできる?
現在の住宅ローンの団体信用生命保険は、新しい住宅ローンには引き継ぎ出来ず、あらたに申込み手続きをします。健康告知該当などで、団体信用生命保険が不承諾となると希望の金融機関の住宅ローンへの借換えはできなくなります。
団体信用生命保険の加入が必須でない住宅ローン(フラット35)もあります。
       
 団体信用生命保険が必須でない住宅ローンはこちら


借換えシミュレーション
       
 借換えシミュレーション


実際の借換え手続きはどうするの?
まず、新しい金融機関に現在のローンの返済予定表に基づき、借換え後の総返済額などを試算してもらいます。その結果、現在のローンよりも、新しいローンの借換え諸費用も含めた総返済額が減る場合に具体的な借換えの手続きに入ります。

(1)新しい金融機関に、必要書類を添えてローンを申し込みます。新規のローンではな
   いため、審査期間は1週間程度です。
(2)融資承認がでると、いつ借換えをするかを決めて、あらかじめ融資契約(金消契 
   約)をおこないます。
   併せて、現在のローンの金融機関に、借換え日を指定して、全額繰り上げ返済の必
   要額を計算(先にもらってもかまいません。日付がかわれば再計算してもらいま
   す)してもらい、借換えローンの金融機関に提出します。
(3)借換え日には、現在のローンの返済口座に、融資金が振込みされます。そうすると
   現在のローンの金融機関は、必要な額を引き落とします。
   引き落としが確認できれば、抵当権の抹消に必要な書類をもらい、借換えローンの
   金融機関に持ち込んだり、司法書士に渡したりします。
   司法書士は、当日中に、いままでの抵当権を抹消する登記と、新しローンの抵当権
   の設定登記を連件で申請します。登記費用などは、借換え日までに司法書士に支払
   ます。
   抹消する抵当権の書類をすぐにもらえない場合は、新しいローンの抵当権設定登記
   だけを申請し、後日、古いローンの抵当権の抹消書類を入手して登記申請します。



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個人信用情報に問題がある場合や、登記簿に税金関連の差し押さえ登記があるような場合は、借換えできません。
個人信用情報が問題となる場合は、原因とその登録時期にもよりますので、心当たりのあるかたは、事前に自身の個人信用情報を取り寄せ登録内容を確認してください。








銀行などで、住宅ローンを借りた際に、土地や建物の金額に加えて諸費用も住宅ローンとして借入している場合は、住宅金融支援機構の全期間固定金利「フラット35」には、借換えができませんでしたが、諸費用分の元金の返済が終わっていれば(現在のローンの残高が土地と建物の金額以下)、借り換えできるように変わりました。

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