住宅ローンのポイント
借換え
現在の住宅ローンよりも金利の低い、別の金融機関の住宅ローンに変えることを借換えといいます。固定金利選択型の住宅ローンの返済をされている方は、最初の金利の固定期間が終了すると、自動的に適用金利が上がるタイプのローンを多くの方が意識されずに組まれています。
そのため、金利があがるタイミングに合わせて借換えるケースもあります。
また、同じ金融機関では、ローンの借り換えはできませんが、フラット３５からフラット３５への借換えは可能です。
借換えにも、保証料や融資手数料や登記費用がかかるため、これらの費用も含めてその後の総返済額が減るかどうかがポイントとなります。
火災保険は、現在契約している火災保険をそのまま継続できます。
借換えを検討する目安として
１．現在の住宅ローンと新しい住宅ローンとの金利差が０．５％以上
２．現在の住宅ローンの残期間が１０年以上
３．現在の住宅ローンの残高が１０００万円以上
上記３つに該当しない場合は、借換えにかかる費用を、現在の住宅ローンの一部繰り上げ返済（期間短縮型）に充てたほうが総返済額が少なくなる場合が
多くなります。
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借換えシミュレーション
借換え時の借入可能額は？
現在のローンの残高と、借換えにともなう費用の合計金額まで可能なため、現在の住宅ローンより残高が増える場合があります。
借換え時の返済年数は？
現在のローンの残期間（１年未満切り捨て）となります。一部の金融機関では、住宅ローンの借入期間が３５年ではなく４０年のところもありますが、借換先の金融機関のローンが最長３５年だと、残期間とはならない場合が発生しますのでご注意ください。
誰でも借換えができるの？
直近１年間の現在の住宅ローンの返済に遅れがないことが条件になっています。金融機関によっては２年間としているところもあります。
また、現在の住宅ローンを組んだ時よりも、収入が大きく下がっていたり、その他の借入が増えたりしている場合は、必要な額の借り入れができないため、現在の住宅ローンを継続することになります。
団体信用生命保険に加入できない方は、加入が必須のため借換えできません。
ただし、フラット３５は、団信に加入できない方も利用できます。
登記はどうなるの？
現在の抵当権を抹消し、新しい住宅ローンの抵当権を付けます。
この２つの登記を同日におこなう場合と、先に新しい住宅ローンの抵当権を付けて（設定登記）、後日、現在の住宅ローンの抵当権を抹消する（抹消登記）場合もあります。
このため、それぞれの登記費用がかかります。
登記をおこなう司法書士を、金融機関指定の司法書士と限定しているところもあります。
裏技？
銀行などで現在借入をしている方は、他の金融機関で現在よりも有利な試算がでれば、その資料を現在の銀行に提示し、借換えをすることなく、金利を引き下げてもらえるかもしれません。返済条件変更の手数料程度の負担で、手続きや契約の手間もほとんどありません。