住宅ローンは申し込む前からもう始まっている
なんとなく、北斗の拳のケンシロウのようではありますが、住宅ローンを申し込む前の段階で、住宅ローンの審査はすでにはじまっています。
どれくらい前からかといえば、最長１０年前からとなるでしょうか。
そんな前からなんて・・・
住宅ローンにおいては、いまのあなたが、どれだけ収入の安定した勤務先で、年収も十分にあったとしても、「個人信用情報」に記録されている内容次第で、融資承認は得られません。しかも、本審査まで行くことなく、仮審査（事前審査）の段階で終わってしまいます。
個人信用情報とはなんでしょうか？
あなたが、これまでに、借入した内容を、借入先の金融機関や、その金融機関が加入している「信用情報機関」に登録されている記録です。
リボ払い、分割払い、一括払い、残高スライド払いなど契約しただけでも情報が登録され、実際に利用した場合は、月々の返済状況が記録されます。
しかも、最終返済または、契約終了から５年間も記録は残ります。
貸してくれている金融機関は、３つある「信用情報機関」の少なくともどれかひとつには会員となり、借りたい人の記録を登録したり、記録を照会したりします。また、保証会社も「信用情報機関」の会員のため、結果として３つの「信用情報機関」の記録が確認されています。
また、金融機関がみている信用情報と、皆さんが取り寄せる信用情報とは内容が違います。大きく異なる点は、金融機関がみている情報は、登録されている取引の過去２年間の返済状況ではなく、その取引が継続している間（例えば、クレジットカードを解約せずにずっと持っている）は過去に遡ってすべての期間の返済状況を確認することができる点です。
では、１０年も残る記録とはなんでしょうか？
返済に行き詰り、「破産」となったような場合です。この情報を収集しているのは、３つある信用情報機関のうち、現在は「全国銀行個人信用情報センター（ＫＳＣ）」だけです。他の「株式会社 シー・アイ・シー（ＣＩＣ）」「株式会社 日本信用情報機構（ＪＩＣＣ）」は取集していません。
住宅ローンでは、３つの「信用情報機関」の情報をすべて確認しますので、ローンを申し込んだ金融機関が３つの会員になっていなくて、保証会社などが、会員となっているため、３つの「信用情報機関」の情報がすべて確認できるようになっています。
大きな借入を申し込む前の借入
住宅ローンを申し込む前に借入し、返済中（車やカードローンなどのキャッシングなど）のものがまとっまた金額あり、住宅ローン返済の支障になる場合があります。それが、住宅ローンを申し込む少し前に借り入れたとなると状況はよくありません。
とくにキャッシングを気軽に利用される方がよくありますが、キャッシングは、１回だけ使っても、その記録がのっこている間は、ダメということもあります。また、使わなくても、そのカードを持っていること自体がダメということもあります。
借入用途（何につかうのか？）が重視されます。生活費がたりないために借りているような場合は、住宅ローンを組める状況ではないと金融機関は判断します。
ローンにかかわる人はすべて個人信用情報が大事
申込み人（債務者）だけではなく、連帯保証人や連帯債務者も信用情報機関によくない情報登録があれば、審査を通らなくなります。
とくに収入合算をして審査を受けるような場合は対策は限られます。金融機関によっては、収入合算者をはずして、もう一度本人だけで資金計画を変更して申込みできるところもありますが、同じ金融機関には再申込みできないのが一般的です。
どこにローンを申し込んだかの記録は残ります。
１社がダメで、他社にローンを申し込む場合、先に申し込んだローンが、いつ、どの金融機関に、どのような契約を申し込んだか記録（照会記録）が残ります。照会記録は半年から１年で「信用情報機関」により異なります。
先に照会しているのが１社なら、タイプの違うローンを申込み比較しているのかという判断にもなりますが、２社以上なら、先に申し込んだ金融機関ではローンを断られたとみられます。
工務店・ハウスメーカーさんのおすすめや、自身の判断で金融機関にとりあえず申し込むケースがよくみられますが、雇用形態や勤続・事業年数や返済負担率や既存借入先や借入額や返済状況により、ローンの申込先は選ばなければいけません。簡単に考えて申込むことは、その後の選択肢が限られてしまう結果を招きます。
申し込む前に、専門家に相談してください。
所得金額が年により大きく変動
住宅ローンの審査では、収入の安定性や継続性が重視されます。給与所得者でも１年だけ収入が多くても、他の年の所得が低い場合は不利になります。自営業や法人役員の方は通期で３期分の決算も審査されます。３期分をどのようにみて所得を算出するかは金融機関により異なります。
「フラット３５」では、２期分の書類の提出です。通期で２期なくても審査承認となる可能性はあります。法人役員などの場合も、最初から決算書を提出しなくても、提出をもとめられた場合に提出でも構わない窓口の金融機関もあります。
自営業などの方は、確定申告の所得欄が採用年収です。売上金額ではありません。
節税目的で、所得を抑えている場合がよくありますが、住宅ローンにとってはマイナスです。青色申告の基礎控除を収入としてみてくれる金融機関が一部あります。
「フラット３５」では青色申告の基礎控除はみてくれませんが、妻などの専従者給与あれば、その方の収入を合算して審査を受けることができます。
会社の決算が赤字である場合も、減価償却などによるものであればよいのですが、そうでない場合は、赤字決算の期の書類を提出しなくてよくなるまで待つことになります。
建築途中で資金が足りなくなる
設備変更や追加工事が必要になったり、諸費用の見積もりが低すぎたりして資金が当初の予定よりも必要となり、自己資金ではまかなえないため、借入額を増やさなければいけない場合を見受けます。
途中でグレードの高い住宅設備に変更を希望したりすると追加資金が必要になり、借入額が足りなくることがあります。
当初からギリギリの資金計画を立て、借入額を決めると、後日借入額を増やしたいということになります。私たちの立場では、借入額に十分な余力があるような方を除いて、極力、借入額を増やすようなことは避けるようにアドバイスします。
なぜなら、ローン自体が再審査となってしまうからです。再審査で不承認となれば、融資自体が消滅します。借入額を増やすことは多くの方にとっては危険です。審査時は余裕をみた資金計画にして、最後に、借入額を減らせばリスクはありません。
建築途中に転職
ローンの申し込み時に、絶対にしないでくださいと話をしますが、建築途中に転職する方がみえます。
私たちの立場としては、もっとも起こってほしくない事態です。
住宅ローンは転職前の勤務先や年収で審査されているからです。今後の収入見込みでは審査されません。これまでの実績で審査されます。
収入が増える転職であればよい金融機関もありますが、当面の月給が少なくなる場合は、返済負担率を再計算されて、条件を超える返済負担率となれば融資承認の取り消しや融資額の減額となります。
住宅ローンを申し込んだら、すべての融資が終わるまでは、転職してはいけません。
収入合算者の妻が産育休中
多くの金融機関では、産育休中にローンの申込人（連帯債務者も）となること自体ができません。復職できるかどうかがわからないからです。
「フラット３５」では、産休・育休中でも申込みはでき、つなぎ融資も受けることができます。また完成後の融資時にも復職していなくても念書の提出により融資が受けられるように変わりました。
なお、あくまでも申込み可能な場合は、休職であり、いったん退職扱いとなっている場合は、「フラット３５」も申込みはできません
建築途中に大きな借入
ローンの審査が通ったからといって、借金をしてしまうようなことはいけません。
最終の融資実行前に、個人信用情報が再度確認されます。
住宅ローンの返済に支障を生じるようなら、承認が取り消しされます。すでに一部融資を受けている場合は、一括返済を求められます。
融資実行が終わるまでは、新たな借入をすることはしないでください。
借入ができれば、毎月の返済が生じるため、いずれは住宅ローンの返済困難にもつながります。
