フラット35

フラット35は住宅金融支援機構(政府の100%出資)の住宅ローンです。

民間の住宅ローンと比較して、フラット35には特徴的な点がいくつかあります。
新築住宅や中古住宅、さらに現在の住宅ローンの借換えにも利用できます。
また、フラット35は、毎年のように、なんらかの制度変更があります。条件がよくなった
り、もとにもどっ たりします。制度内容を専門家や取扱い金融機関にしっかり確認する必要があります。
最近では、平成28年1月30日に変更され、平成29年10月1日に変更、平成30年4月1日、平成30年10月1日本審査分から変更されています。
さらに平成31年4月1日本審査申込分から、そして2019年10月1日融資実行分から変更になる内容があります。
融資実行分からとは、本審査申込時に手続きをしていなくても自動的に有利な新制度が適用されることをいいます。
フラット35は以前から住宅金融支援機構の本審査時の判断が厳しいときがあったり緩いときがあったりと1年のなかでも変動してきたのですが、特に事前審査時の判断が変わってきています。
事前審査の結果は、データによって承認、留保(本申込可)、不承認に分かれ、審査担当の判断により留保とはできなくなったようです。

2019年10月の制度変更予定
2019年10月1日融資実行分から、融資率(土地建物の費用+ローンに組込み可能な諸費用との総額に対する融資額の割合)9割超の場合、これまでは上乗せ利率は0.44%と高率でしたが、0.26%に引き下げされます。
融資実行分から適用ですので、すでに申込済みの方も自動的に適用されます。
ただし、これから申込をして、融資実行が10月以降になる方は、申込時に、フラット35だけでローンを組むのか、または、フラット35で9割、残りに1割以内を別の併せ貸しのローンで組むかの選択を迫られます。
これまでも、総返済額の見込みから、フラット35で10割を借りるのではなく、併せ貸しのローンとの組み合わせの方が多い(総返済額が少なくなる)と思いますが、併せ貸しのローンの多くは変動金利(一部に5年毎の固定金利)ですので、将来金利が上がると、フラット35だけでローンを組んだほうが、総返済額が少なくなる可能性があります。
1.5%弱の金利上昇で、総返済額は逆転(フラット35だけでローンを組むほうが総返済額が少ない)しそうです。



2018年10月の制度変更
2018年10月1日借入申込受付分から、「転職・就職された方」や「育児休業などから復職された方」の年間収入の算定方法が変更になりました。例えば、転職をして最初の月の給与算定日数が3日しかなくても1か月分とみなされ、算出年収に大きな影響を与えていましたが、1か月未満の勤務期間の収入は除いて年収を算出するため、これまでよりも大幅に算定年収が多くなるケースがかなりあると思います。以前もこのような算定方法だったと思いますので、もとに戻ったようです。

もうひとつの変更点は、中古住宅購入の際に、建築後2年経過もしくは入居済みの物件は適合証明書(中古住宅用)を取得する必要がありましたが、新築時に適合証明書を入手していればその後10年を経過するまでは、中古住宅用の適合証明書の取得が不要となりました。実際に、2年と少しの間に新築時と中古住宅購入時と、同じ物件で2回も検査を受けて適合証明書を取得する必要があるのは問題だと感じていましたので、費用負担とかかる時間を軽減できます。



2018年4月の制度変更
2018年4月1日借入申込受付分から、借入対象費用の範囲が拡大されました。
主な費用として、これまでは借入対象になっておらず、併せ貸しのローンなどで借入する必要のあった、「仲介手数料」「フラット35融資手数料」「火災保険料」「登記費用」などが借入可能となります。
また、借入額9割の計算方法は、土地+建物(建物+借入可能費用)の合計金額に対して
借入額が9割以下であれば、低い金利で融資を受けることができます。
ただ。実務上は、本審査時は、「火災保険料」や「登記費用」は正式な見積額などではないと思いますので、建物完成前後の融資契約の直前に、土地+建物(建物+借入可能諸費用)の合計額が増減することによって、9割の借入額も変わってきます。
融資日が決まっている状況でのこのような変更は時間的余裕がないため避けたところで、融資日を遅らせる必要が生じる可能性もあります。
このため、借入額に含めるのは、金額変更が生じない「仲介手数料」「フラット35融資手数料」に限ったほうがよさそうです。


2017年10月の制度変更
これまでのフラット35は、団体信用生命保険に加入される方は、別途、年払いなどで特約料(保険料)を払っていましたが、10月以降の本審査申し込み分から、銀行などの住宅ローンのように、金利のなかに特約料(保険料)を0.20%含んだ(9月までよりも0.28%上乗せ)して審査されます。年収にしめる返済負担率は変わりませんので、借入可能な上限額がこれまでよりも下がることになります。弊社試算では、4.5%程度の減額です。
ローン返済途中で団信を止めることはできますが、金利は変わらないので止めるメリットはなにもありません。
審査は、資金計画に対して9割以下の借入額の場合は9割以下の団信込みの金利で、9割超の借入額の場合は9割超の団信込みの金利(9割以下より0.44%高い)で審査されます。団信不加入の場合の融資金利は団信特約料(保険料)としての金利を含まず融資月の金利より0.28%低い金利で融資されます。

また、10月に本審査申込み分から、金利優遇(フラットS)の幅が。これまでの0.3%の引き下げから、0.25%へと引き下げ幅が縮小されます。
9月までに申し込みされた方は、融資が10月以降になっても0.3%引き下げの優遇はそのまま適用されます。


借入期間中の適用金利が変わりません
借入の全期間にわたり、融資実行時の融資金利がずっと継続されます。
借入時に、返済終了までの月々の返済額、利息総額、総返済額が確定します。
このように借入時に確定するのは、全期間固定金利の住宅ローンのみです。


申込みできる方の条件が幅広い
民間金融機関の住宅ローンは、転職後1年~3年を経過しないと申込みできませんが、「フラット35」は、転職後1年未満であっても、借入内容次第では申込み可能で、融資承認を得る可能性も十分にあります。
正社員だけでなく、契約社員、派遣社員、パート、年金受給者の方や自営業の方も申込みできます。
年収の最低制限はありません。


収入合算できる収入が多い
一般的な住宅ローンは、収入を合算する方の年収の50%までしか合算(同居が原則、同居であれば100%合算も可能な金融機関もあります)できませんが、「フラット35」なら、二人の年収を同居をしていなくても100%ずつ合算できます。
ただし、50%以上の収入を合算すると、年齢の高いほうの方で借入期間が決まりますので、最長の35年を組めない場合があります。
親子リレー返済であれば、親と子の収入を100%づつ合算でき、子の年齢で借入最長期間が決まります。



申込みできる年齢
申込時の年齢が満70歳未満の方です。親子リレー返済の場合は70歳を超えても申込みできます。


収入により申込みできる上限金額が異なります
年収が400万円未満の方は年収に対する年間返済額(=返済負担率)が30%以下、年収が400万円以上の方は年収に対する年間返済額が35%以下です。
ただ、申込みができる金額で審査の承認がでるわけではありません。返済負担率に余裕がないと審査は厳しい結果となります。また、実際の家計収支からも、基準ギリギリでの借入はお勧めできません。


申込み本人は所有権持分が必要です
建物の所有権持分をまったく持たないことはできません。土地も親の土地などに建てるのではなく購入する場合は、はやり土地の所有権持分が必要です。
連帯債務者は所有権持分はなくてもローンにおいては問題はありませんが、税務上の問題が生じる場合があります。





申し込む人により金利が違うことがありません。
銀行などのローンは、申し込む人の条件が良いと(勤務先・勤続年数・年齢・頭金の割合など)、公開されている金利よりも引き下げた金利を提示されることがあります。
また、提携のカードを申し込んだり、公共料金の引き落とし3件以上や給与振込み口座の指定などで金利の優遇幅も違います。三重の木を使用した場合に金利優遇があるローンもあります。
「フラット35」は、借入期間が20年以下か21年以上で金利が違うほか、建物のグレード(省エネルギー性・耐震性・バリアフリー性・耐久可変性)により当初の5年または10年間は0.3%金利優遇幅(平成29年10月以降の本申込分からは0.25%の優遇)されます。
人により金利を変えることはありません。
ただし、融資手数料を融資額に連動する定率(金融機関により異なる)ではなく、定額とした場合は、金利が上乗せされます。
また、金融機関により金利が最大0.7%程度異なります。(フラット35は毎月定められる最低金利を下回ることはできません)



申込み月の金利ではなく、融資実行月の金利を適用
フラット35の金利は毎月かわります。そのため、ローン申込み月と融資実行月の金利は異なります。
資金計画(土売売買額+建物請負額または建物売買額)の9割以下を借入額とする場合と、9割を超えて借入をする場合とでは、現在の制度では金利が0.44%も違います。
このため、9割をフラット35で借入し、9割を超える部分については、変動金利タイプの提携ローンなどで借入をして、合計の総返済額をフラット35だけで9割超を借りるよりも少なくする方法をとります。平成28年1月までは、政府の景気対策で、上乗せ金利が0.13%だけだったのですが、元通りの上乗せ幅0.44%に戻りました。
9割を全期間固定金利で、1割を変動金利で、2つのローンを組みますが、借入額に占める変動金利部分の割合が1割のため、金利上昇による返済額の増加は、最小限に抑えられます。


申込み方法によっては、住所を移さないことも可能
通常、住宅ローンは、住宅の所在地に住民票を移さなければいけません(入居する)が、「フラット35」では、「親入居型」では、申込人(子)の入居は必要なく、親だけ入居すればよく、「子入居型」では、申込み人(親)の入居は必要なく、子だけ入居という場合も利用可能です。
セカンドハウスであれば、だれも住所を移す必要はありません。


質の高い住宅は、金利の優遇を受けられます
「フラット35」は、一般の住宅ローンの性能(建築基準法)を満たすだけではなく、より性能の高い住宅を建築し、建物完成後に「適合証明書」を提出することで融資を受けられる住宅ローンです。さらに、省エネルギー性能や耐震性能、バリアフリー性能、耐久・可変性の高い建物はグレードにより、当初5年または10年の間は、融資時金利より0.3%の引き下げ(平成29年10月以降の本審査分から0.25%の引き下げ)となります。



団体信用生命保険に加入できない方も利用できます
一般の住宅ローンは、団体信用生命保険の加入は必須ですので、健康告知内容により加入できない場合は、住宅ローンを利用できません(連帯保証人をつけて、その方が団体信用生命保険に加入することで融資可能な場合もあります)。「フラット35」は、団体信用生命保険に加入できない方もも利用できます。平成29年9月30日本審査申込分まではそのため、団体信用生命保険の保険料(特約料)は、融資金利に含まれておらず、団体信用生命保険の加入者は別途、年払い(融資残高に応じた保険料で年々安くなります・・融資残高×0.358%、三大疾病付は融資残髙×0.547%)します。
平成29年10月1日本審査申し込み分からは、金利が0.2%上乗せされる制度に変わり団体信用生命保険特約料(保険料)は金利に込みとなりました。
原則加入とされますが、必須ではないため、他の生命保険(収入保証保険)で代用することも可能です。特に年齢が若く、非喫煙で血圧正常、BMI指数も規定値以下であれば、団体信用生命保険の累計保険料よりもかなり安くできる場合があります。
ただし、平成29年10月1日本審査申込分からは、これまでよりも団信特約料が実質値下げになり、逆に団信不加入者の金利は平成29年9月30日までの本審査申込分と比較すると0.08%上げられました。そのため、収入保障保険のほうが割安になる加入年齢がこれまでよりは3歳ほどは下がっているものと推測できます。

団体信用生命保険の詳しい解説はこちら


繰り上げ返済は、何回でも手数料無料です
繰り上げ返済に2つの手続き方法があります。電話により「書面」を取り寄せて申し込む方法と、「ネット」で申込み手続きをする方法です。違いは、最低の繰り上げ返済額が「書面」では100万円以上、「ネット」では10万円以上です。
またもう1つの違いは、「書面」は借入期間を短縮する方法と毎月の返済額を減らす方法のいずれかを選択できますが、「ネット」は期間を短くする方法のみとなります。
繰り上げ返済を考えるときは留意すべき点があります。

繰り上げ返済シミュレーションはこちら  繰り上げ返済の留意すべき点はこちら



返済方法の変更が可能です
たとえば、ボーナスの支給額が減ったのでボーナス払いをやめて月々の返済のみに変更したり、ボーナス払い額を減らしたりできます。

返済方法変更のシミュレーションはこちら


ローン返済口座を選べます
「フラット35」は、申込み窓口となる金融機関口座よりの口座引き落としとなりますが、住宅ローン専門会社などを申込み窓口とした場合は、給与口座など希望の口座を利用できます。
ネット銀行等では指定できないところがあります。ゆうちょ銀行口座が利用可能な金融機関もあります。



併用住宅(一部が店舗や事務所など)の融資制限
フラット35では、建物全室が、居住用のものでなく、その一部が店舗や事務所になっている建物である場合は、全体に占める非居住部分の床面積割合分の建築費は融資対象となりません。土地から購入する場合は、土地購入費も同様で売買額全額の融資でなくなります。
また、非居住部分が建物の床面積の1/2を超えるときは、フラット35は利用できません。
銀行の住宅ローンも非居住部分が1/2以下の場合に、住宅ローンを利用できますし、さらに非居住部分の設備以外は住宅ローンとして融資対象になります。
非居住部分が1/2を超えるときは、事業用のローンを検討することになりますが、金利が住宅ローンに比べれば高いため、建築計画の段階で、非居住分の床面積を1/2以下にするように設計してください。
併用住宅を考えている方は、フラット35ではなく、まずは銀行の住宅ローンを第一に考えてください。





セカンドハウスも申込みできます
すでに住宅を所有していても、住所を移すことなくセカンドハウスや別荘の建築や購入に利用できます。
今、お住まいの住宅のローンがある場合は、その返済額も返済負担率に含みますので。セカンドハウスでの借入額が少なくなります。


保証人も保証会社も必要ありません
「フラット35」では、保証人や保証会社の制度がないため、保証料がかかりません。
土地のみを提供する方も担保提供者となるだけで、ローン返済に責任を負ったり(連連帯債務者)、ローン返済を保証(連帯保証人)したりということはありません。
ただし、収入合算者などは連帯債務者となり、申込み人(主債務者)と共同してローン返済の義務(連帯債務者)があります。

保証料のかわりに、融資手数料がかかり、その額は通常の銀行などの保証料とほぼ同額程度ですが、申込み窓口となる金融機関で融資手数料は異なります。
なお、銀行などの住宅ローンにおいては、申込み人の状況により保証料は5倍前後も差があります。



一戸建ては床面積が70㎡以上必要です
「フラット35」では、一戸建ての場合、登記床面積が70㎡以上必要です。上限はありません。マンションの場合は、占有部分の登記床面積が30㎡以上必要です。中古住宅もそれぞれ同じ床面積が必要です。


建売り住宅でも、完成後の検査に合格すれば利用できます
「フラット35」では、建築確認の検査とは別に、フラット35用の検査(設計検査、中間検査、竣工検査)を受けますが、建売などで、設計検査や中間検査を受けていない場合でも「竣工時特例」として検査を受けて、「適合証明書」が発行されれば利用できます。販売業者さんに、フラット35が利用可能な基準で建てられた住宅かどうかを確認してください。
なお、当初の5年間または10年間の金利優遇を「耐震性」で受けることは「竣工時特例」ではできません(壁を壊さないと検査できない)ので、金利優遇なしで竣工検査を受けるか、他の金利優遇項目で検査を受けることができるかを販売業者に確認してください。



中古住宅(マンションも)は建築確認日・年月日が重要
「フラット35」では、住宅の耐震性基準として、建築確認日が昭和56年6月1日以降の建物または、新築年月日が昭和58年4月1日以降の建物である必要があります。これ以前では、別途耐震評価の検査を受け合格する必要があり、その検査費用や耐震性が基準を満たしていない場合は基準を満たすための耐震工事が必要となるため、フラット35の利用は困難です。
また、適合検査を受ける際に、設計図書や確認申請、確認済み証などがそろっていないないと、特に軽量鉄骨造は難しい場合があります。また、マンションは長期修繕契計画や管理規約がないマンションは適合検査を受けることができず、フラット35の利用はできなくなります。


火災保険の加入は必須です
フラット35だけでなく、他の住宅ローンでも火災保険の加入は必須です。
住宅が焼失等しても住宅ローンがなくなるわけではありません。
地震保険を付保するか、水災を補償するかどうかで保険料は大きく違ってきます。
また、建物の構造(M構造・T構造・H構造)によっても保険料はかなり違ってきます。

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 建築仕様が建築基準法を上回ります。
「フラット35」では、建築基準法に適合していることはもちろんですが、それよりもグレードの高い基準の仕様が定められています。



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「フラット35」はどこで申し込んでも同じではありません。
金利も違えば、融資手数料も違います。
また、信用情報機関に登録されている内容による審査の厳しさ
にも違いがありますし、転職や創業設立後の経過年数の取り扱いにも窓口による金融機関による違いがあります。
「フラット35」の審査は、窓口の金融機関の審査と住宅金融支援機構の審査があるためです。
あなたにあった、金融機関を選ぶ必要がありますが、弊社のように複数の金融機関の「フラット35」を扱っていないと、適した金融機関を選ぶことは困難です。


「フラット35」は建物完成後の検査で「適合証明書」が発行可能な住宅であることが必要です。
注文住宅でフラット35を利用する場合は、
「設計検査」「中間検査」「竣工検査」を建築基準法による検査とは別に受けます。
「設計検査」「中間検査」は、ほかの検査で代用でき、省略できる場合があります。

フラット35仕様を標準仕様(注文しなくても、そのように建ててくれる)としている工務店・ハウスメーカーさんでは、追加の費用はかかりませんが、標準仕様でない場合は、仕様に合わせるための工事費と検査料などを別途請求されます。



あなたも参加しませんか?

「フラット35」の金利優遇は、「フラット35S」といいます。当初の5年間金利が引き下げされるものは金利Bプラン、当初の10年間金利引き下げされるものは金利Aプランといいます。
平成29年4月より、省エネルギー性のトップランナー基準はあらたな申請ができなくなりました。

【新築住宅・中古住宅 共通】
金利Aプランの基準(どれか1つを満たせばよい)
 「省エネルギー性」
   (1)認定低炭素住宅
       ※市街化調整区域の住宅は利用できません
   (2)一次エネルギー消費量等級5
   (3)性能向上計画認定住宅(建築物省エネ法)
 「耐震性」
   (4)耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)3
 「バリアフリー性」
   (5)高齢者等配慮対策等級4以上
 「耐久性・可変性」
   (6)長期優良住宅

金利Bプラン(どれか1つを満たせばよい)
 「省エネルギー性」
   (7)断熱等性能等級4
   (8)一次エネルギー消費量等級4以上
 「耐震性」
   (9)耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)2以上
  (10)免震建築物
 「バリアフリー性」
  (11)高齢者等配慮対策等級3以上
 「耐久性・可変性」
  (12)劣化対策等級3かつ維持管理対策等級2以上

【中古住宅特有】どれか1つを満たせばよい
 「省エネルギー性」(開口部断熱)
  (1)二重サッシまたは服装ガラスを使用
 「省エネルギー性」(外壁等断熱)
  (2)建設住宅性能評価書の交付
 「バリアフリー性」(手すり設置)
  (3)浴室および階段に手すりを設置
 「バリアフリー性」(段差解消)
  (4)屋内の段差を解消


あなたも参加しませんか?


「フラット35」にも「事前審査(仮審査)」と「本審査(本申込み)」がありますが、通常の銀行住宅ローンとの違いは、事前審査結果から本審査に申し込みができても、本審査で不承認(融資不可)となってしまうケースがでていました。これは、「フラット35」の事前審査は、個人信用情報を重視した審査(返済中の既存借入や過去に返済の終わった支払いの遅れなどを確認)をすることによるもので、年齢、完済時年齢 、収入の安定性・継続性、返済負担率(年収に占める年間ローン返済額)などは、本審査時に精査していたためです。
しかし、最近の事前審査は変わってきています。信用情報に問題がなくても、不承認となるケースが出てきています。それほど問題がない申込みと思われるケースでも起きています。登録されたデータに基づいて以前よりも総合的に判断しているからでしょう。
裏をかえせば、事前審査時に記載した内容と本審査時に記載した内容に相違がなければ、事前審査を通過時すれば本審査での承認は、以前と比較すると可能性が上がったと考えられます。


また、「フラット35」は申込み窓口となる金融機関により、事前審査の審査基準が異なるため、ある金融機関では事前不承認でも、他の金融機関では事前承認といったケースがあります。
これは、「フラット35」は、窓口の金融機関による審査と住宅金融支援機構による審査があり、窓口の金融機関の審査基準が異なることによるものです。

あなたも参加しませんか?


返済口座の口座名義人は、申込み人名義口座か連帯債務者名義口座のいずれかを指定します。団体信用生命保険の保険料(特約料)の引き落とし口座も同じ口座になります。、

あなたも参加しませんか?


「フラット35」は、保証人・保証会社を利用しませんが、保証会社を利用するローンの場合は、保証会社の承認が得られないとローンは利用できません。保証会社は借入期間や申込人の職業・年齢・自己資金の割合などで保証料を決めるため、保証料が4~5倍も違うこともあります。一般的な保証料は、借入期間35年の場合、融資額の2%程度です。

あなたも参加しませんか?


もし、床面積が不足するような場合は、増床するか、吹き抜け部分を変更するか、天井高150センチ未満の登記床面積に不算入の天井裏収納(天井高140センチになっている場合が多い)などを150センチ以上にして登記床面積を増やす必要があります。コンパクトな平屋の住宅を建てる方などは注意してください。

あなたも参加しませんか?


フラット35は、自宅がすでにあっても、別荘やセカンドハウスとして、通常の金利と同じ金利で借入できます。
賃貸に住んだまま、別荘を購入することもできます。
ただし、現在の住まいに住宅ローンの返済や賃貸家賃の支払いなどがある場合で、引き続き返済を続ける場合は、返済負担率が高くなりますので、希望の借入額を借入できないこともあります。


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