フラット３５ ２０２４．１０月制度改正
2024.10.1
フラット３５の大きな変更点は２点。
１点目は、
審査時年収の変更です。
これまで、フラット３５は、年明けの１月～５月の本審査申込時において、給与所得のみの方の前年の年収は、６月に入手可能となる所得証明書が融資実行までに無いと、４月や５月の本審査申込でも前年年収は採用できず、前前年の年収を審査時年収としていました。
例えば、これまでは令和５年１月～３月の本審査申込は、令和４年の年収で審査でしたが、、令和７年の１月の本審査申込から、所得証明書（令和７年度）を提出する前でも融資実行できるように変わります。
年明けすぐに、増えた前年年収で本審査と融資実行が可能になります。
銀行などの住宅ローンと同じになります。
あくまでも、収入が給与所得のみの方で、事業所得だけの方や、給与所得と事業所得などと複数の所得がある方は対象となりません。
つぎの変更点は、ペアローンがあらたにできます。
ひとつの住宅に対して、これまでは、フラット３５はひとつだけ組むことができましたが、夫婦や親子、内縁関係、同性パートナーがそれぞれにローンを組むことができるようになりました。
片方のローンが返済不能などになった場合は、もう片方のローンも残額一括返済となるため要注意です。
フラット３５は、１契約で８０００万円が上限となっていましたが、それぞれに上限が設定されるため、住宅ひとつで１億６０００万円までローンを組むことが可能となります。
三重県では、必要のない金額なので、わざわざ費用なども余計にかかるペアローンを選択する必要はないと思います。
銀行の変動金利 ついに上昇へ
2024.8.26
これまで、超低金利で推移していた変動金利型の住宅ローンが、９月頃から、各金融機関とも順次、金利引き上げです。
新規の借入だけでなく、すでに返済中の方も１０月１日の基準日では、適用金利が上昇します。
上昇幅は、各金融機関とも０．１５％のようです。
例えばこれまで、０．５％の融資金利が、０．６５％になるということです。
ただし、すでに返済中の方の月返済額がすぐに変わるわけではありません。
基準日１０月１日を５回目迎えたときの金利の見直し時点で返済額が変わるという５年ルールが付いているためです。（返済金に占める利息が増えて、元本返済が減ります）
なお、一部の金融機関の変動金利は、このルールが付いておらず、年２回の基準日ごとに月返済額が変わるところもあります。
まだまだ、固定金利との金利差は大きいままですので、今回の金利引き上げでの、新規の住宅ローンの選択肢としては、引き続き変動金利型の選択で問題なさそうです。
ペアローンは必要か？
2024.7.19
「ペアローン」は、夫婦で、それぞれを債務者として２本の住宅ローンが併存しているものです。
具体的には、所有権を共有持ち分（例えば、夫が１／２、妻が１／２）とし、同順位の抵当権（ひとつは夫を債務者として、もうひとつは妻を債務者として）が設定されます。
夫婦が収入合算で「連帯債務者として、所有権は共有持ち分」として、ローンは１本の場合と何が違うのでしょうか？
「ペアローン」は、それぞれが、住宅ローン控除を受けられるメリットがあると強調されている解説をみかけますが、「連帯債務者で所有権は共有」であれば、それぞれが、住宅ローン控除を受けることができます。
よって、住宅ローン控除を目的として、わざわざペアローンにする必要はありません。
抵当権が２つになるため、司法書士の報酬が２倍になります。（登録免許税は合計債権額が同じであれば違いはありません）
つぎに、団体信用生命保険についての違いをみてみましょう。
「ペアローン」では、それぞれが団体信用生命に加入しますが、どちらかが保険金適用となっても、もう一方のローンは残ります。
「連帯債務者」の場合は、ひとつの団体信用生命の夫婦されぞれの付保割合（例えば、夫５０％、妻５０％）を任意の割合で決めます。
やはり、どちらかに保険金適用があっても、ローンは残ります。
よって、団信でも違いはありません。
ただ、６月にある金融機関が、「ペアローン」で、各ローンに金利を０．２％上乗せすることで、どちらかに保険金適用があった場合に、二人のローン残高合計が０円になるものを取り扱いを始めました。
夫婦連生団信といいます。銀行初と大々的にリリースされましたが、業界初ではありません。
夫婦連生団信は、フラット３５が、以前から取り扱っており、現在の金利の上乗せは、０．１８％です。
どちらのローンを選ぶにせよ、夫婦で住宅ローンを組む場合は、円満な関係が継続されることを前提としています。
離婚により、ローンを一方が引き継ぐには、他の金融機関に借換えをおこなうときに可能になる場合がありますが、金融機関は限られ、ローン残高によっては、一人での返済が審査上でも、実際の返済でもできないことになります。
三重県の持家の新築住宅着工件数がさらに低減
2024.5.15
令和３年度と比較して、令和４年度はおよそ１割減、令和５年度も令和４年度と比較してさらに１割減となりました。。この２年で着工件数が２割減少したことになります。
この状況は、三重県だけではなく全国的な傾向です。
一方、大手のハウスメーカーの多くも、受注額（契約額）は伸ばしてしますが、１軒あたりの単価が上昇していることによるもの（資材や人件費上昇の価格転嫁ができている）で、件数自体は減少しているようです、
つまり、この着工件数の減少の影響は、地元の中小工務店に大きく影響していることになります。
フラット３５の金利 予想に反し低下
2024.4.1
フラット３５の金利は、三月と比較して、０．０６％程度上昇するとみられていましたが、逆に０．０２％引き下げになりました。
一方で、融資率が９割以下か、９割超での金利差がさらに、縮小しました。
もともとこの金利差は、０．４４％あったものが、０．１４％になり、さらに今月からは０．１１％になりました。
総返済額でいえば、もはやフラットで９割、併せ貸しのローンで１割とローンを２本立てにする必要はまったくなくなりました。
ただ、９割を超えてフラット３５だけでローンを申請した場合の審査上の不利はこれまでもありましたが、その点はこれまでと変わらないのかどうかは分かりません。
フラット３５の事前審査は何回でも可能ですので、１０割をフラット３５だけで借りるパターンで不承認なら、９割と１割にローンを分けるパターンで試してみることもやってみる価値はあります。（もちろん、審査は融資率だけで審査をしているわけではありません）
建物の耐震性能の重要性
2024.1.29
元旦の能登半島地震により、改らためて、建物の耐震性能の重要性が取り上げられています。
耐震性能には、大きく分けて「旧耐震」「新耐震」「新・新耐震（２０００年基準）」があります。
大きな地震があるごとに見直されてきました。
「旧耐震」は、１９８１年５月以前の建築確認申請の建物。
「新耐震」は、１９８１年６月～２０００年５月までの建築確認申請の建物。
「新・新耐震」は２０００年６月以降の建築確認申請の建物になります。
国土交通省が公表しているデータでも、各耐震性能による建物の倒壊率には明らかな差異があります。
耐震性能を表す耐震等級には１～３があり、「新・新耐震」は耐震等級１とみなされます。それ以前の建物は、耐震補強をしていなければ等級外となります、
建築会社によっては、耐震等級３を標準仕様として建築しているところもあります。
中古住宅の住宅ローンでは、旧耐震でも３５年のローンを組むことができる場合や、借入期間を短くされてしまうなど金融機関、保証会社により様々です。
一方、フラット３５では、「旧耐震」の建物のままではローンを利用できません。耐震診断を受け、耐震性能を「新耐震」以上に向上させる必要があります。物件購入費のほかに耐震診断料や耐震工事費が必要になってきます。
建物の倒壊による人的被害や地震後の生活再建を考えると、中古住宅の購入を検討される場合は、少なくとも「新耐震」の建物を、できれば「新・新耐震」の建物を選ぶ必要性があります。
築年数が新しくなるほど売買価格は高くなり、ローンを組むことができない場合は、住宅の一部屋だけを耐震補強し、命を守る可能性を高める耐震施工方法も色々考案されていますので、ネット検索してみてください。
最後に、能登半島地震への寄付金・義援金は、寄付先（特定寄付金に該当）によっては、個人の方は寄付金控除の対象となります。
フラット３５の金利引き下げ幅を拡充へ
2024．1．1
フラット３５の金利引き下げ制度に、あらたに子どもの人数や夫婦いずれかの年齢（子どもがいない場合はどちらかが４０歳未満）によりこれまでの引き下げに上乗せで利用できる制度が始まります。
令和６年２月13日フラット３５融資実行分からのため、すでにフラット３５の本審査を申込された方も対象です。
１８歳未満のこども一人に付き１ポイント、二人なら２ポイント、五人なら５ポイントです。
これまでのポイント制度も変更になり、ZEHは３ポイント、長期優良住宅は１ポイントはそのままですが、当初５年間の金利が１．０％引き下げられことになります。
さらに子ども一人の場合は、つぎの５年間が０．２５％金利引き下げになります。
子ども二人なら、ZEH＋長期優良で当初５年間が１％の金利引き下げ、次の５年間が０．５％の金利引き下げになります。
子ども３人なら、ZEH+長期優良で当初５年間は１％の金利引き下げ、次の５年間は０．７５％の金利引き下げ。
子ども４人なら、ZEH+長期優良で当初１０年間は１％の金利引き下げ。
これなら、現状の地銀などとの金利差による当初の月返済額の差額が圧縮されます。
フラット３５の利用者数はかなり減少していましたが、反転して利用者が増加しそうです。
on the road2023
2023．12．9
浜田省吾さんの、日本ガイシホールのライブに行ってきました。
昨年はホールツアー、今回はアリーナツアーとうことで、久しぶりにセンターステージもありました。
当日発券の席で、過去に経験のない前方の席。しかし、喜んだのも束の間。ステージ下手側の席だったので、歌っているところとの距離の遠いこと遠いこと。
（上手側のほうが、歌っているところに近かった・・・帰りにパイプイスの数で数えたので間違いありません。下手側にはステージに上がるための階段が設置されているからだと分析）
次回は、真ん中の席になりますように。
もちろん、ライブは十分に楽しみました。
フラット３５の融資率９割超の金利上乗せ幅を縮減
2023.8.5
フラット３５の融資率９割超では、２０１９年９月以前は、融資率９割以下の融資金利に、０．４４％上乗せされていましたが、２０１９年１０月からは、０．２６％の金利上乗せに縮小していました。
このことは、フラット３５の制度変更として、当時、住宅金融支援機構から発表されました。
今回、住宅金融支援機構は制度変更として発表をしていないようで、また、各取扱金融機関からのアナウンスもなく、金利上乗せを０．１４％に縮減しています。
これまでは、９割超融資率の場合は、フラット３５で９割と、残りを併せ貸しの変動金利ローンを組み合わせて、総返済額の軽減を図っていましたが、金利上乗せ幅が０．１４％だと、わざわざ、ローンを２本組み合わせるほどの利息節減効果にはなりません。
併せ貸しローンの融資手数料、第二順位としての抵当権設定費用などを考慮すると、さらに、利息節減効果は小さくなります。
このまま、０．１４％の上乗せ幅が続くようであれば、フラット３５で１０割融資でも構わない状況です。
これまでは、フラット３５の９割以下融資の審査のほうが、９割超融資の審査と比べて、通りやすくなっていました。
この金利差であれば、審査は９割以下も９割超もほとんどかわらない状況であるかもしれません。
ただ、借入可能額は、審査時金利の違いにより、ローン２本を組み合わせるほうが、多くなるため、返済負担率ギリギリの借入の場合は、ローン２本を組み合わせたほうがよいケースもでてきます。
日銀が長期金利の変動上限幅を変更
2023．7．29
２８日に、日銀が、長期金利の変動幅の上限を、これまでの０．５％から１．０％に変更することを決定した会見をおこないました。
早速、国債市場は反応し、１０年物国債は、わずか半日で、０．１８％程度上昇し、０．５％台の半ばとなりました。
このことで、影響を受ける住宅ローンの代表は、「フラット３５」です。
これは、１０年物国債の金利を指標としているためです。
フラット３５の金利は、８月には、７月に比べて、わずかに下がりそうですが、このままの国債の金利推移であれば、９月の金利の上昇は必至です。年内に２％台に乗る可能性も出てきました。
フラット３５の場合、金利があがると次の２点に大きな影響を与えます。
第一は、本審査時の審査金利が上昇し、借入可能額が減少すること。
借入期間３５年で月返済額１万円あたり金利が０．１％変わると試算では約４４万円も借入可能額が変動します。
例えば、月返済額１２万円で金利が０．３％上がると、借入可能額は約１７３万円も減ります。諸費用分が、まるまる吹き飛ぶ計算結果です。
ちなみに、月返差額１０万円で、金利が０．３％上がると借入可能額は１４４万円少なくなります。
見方を変えると、返済負担率（年間所得に占める年間の住宅ローン返済額の割合）が上昇することも、審査上ではマイナス要因です。
第二は、すでに本審査が終了し、建物建築中（注文住宅も建売住宅も）の場合は、フラット３５の融資実行時の金利が、本審査申込時より金利が上昇していることが予想されますので、「承認」がでている借入額をそのまま借入すると、本審査申込時より、実際の月返済額が増えることです。
例えば、審査時金利（本審査申込時の金利）が、１．７３％で、建物完成後の融資実行時の金利が２．０３％と、０．３％上がった場合は、借入額３５００万円・借入期間３５年では、月返済額が５３３０円増えます。
５％程度は、本審査申込時より実際の月返済額は増える可能性を踏まえて資金計画を立てる必要があります。
三重県の住宅着工戸数（持ち家）の減少傾向が継続
２０２３．７．２３
三重県での新築住宅着工件数のうち、持ち家が令和４年度に続き、令和５年度も減少傾向が続いています。
令和４年度は、令和３年度と比較して１０％程度の減少、令和５年度は、令和４年度と比較して１０％程度減少。
この２年で１７％程度の減少です。
また、分譲住宅は、令和４年度は３年度と比較して４１％増えましたが、令和５年度は令和４年度よりも４８％減で推移しています。
令和５年度は、持ち家も分譲住宅も両方が昨年対比のマイナスでこのまま推移していくのでしょうか。