住宅ローン相談センター三重

賃貸住宅に住みながら、住宅建築すると、家賃とローン返済が重複する？

賃貸住宅など家賃がかかる住宅に住みながら家を建てると、家賃とローン返済の両方が重なる期間があるのでは、と心配されと思います。
「安心してください」。
まったく重ならないか、重なる場合でも住宅ローンの利息のみ支払う方法があります。
 
まったく重ならない場合は、「フラット３５」のつなぎ融資を利用する場合です。
住宅ローンは、建物完成後の本融資実行の翌月または翌々月からの返済となるため、賃貸住宅の退去通知（通常は１か月前）を見計らえば、重複しません。ただし、初回の返済は、元本２か月分と利息の合計額になるため、注意が必要です。
 
利息のみとする方法は、銀行などの融資を利用し、建築中は、利息のみを支払う方法で、「据え置き期間」の設定といいます。
例えば、３０００万円を利率０．５％で借入すると、月１２５００円を「据え置き期間」は返済します。「据え置き期間」終了後から、フル返済が始まります。
４２０回返済（３５年）では、「据え置き期間」を６か月と設定すると、４１４回で借入額全額を返済するこことになるので、少しだけ月返済額が増えます。
 
「据え置き期間」が設定できない金融機関もフラット３５以外にもありますので、つなぎ融資を利用することになります。
 

職業や勤務先によって、金利は違う？

銀行などの住宅ローンでは、答えはYESです。「フラット３５」では、NOです。
 
フラット３５では、職業や勤務先によって、金利が変わることはありません。住宅性能や、１９歳未満の子どもの人数などによって金利が変わります。
一方で、銀行などは、職業や勤務先によって、金利は大きく違います。
どの程度の金利差かは金融機関により異なります。
職業は、個人事業主なのか、法人経営者なのか、親族が経営する法人の給与所得者か、経営者と親族関係のない給与所得者なのか、給与所得者の場合は、正社員（正職員）、契約社員、派遣社員によって金利が違います。
また、勤務先の会社の規模（資本金額や旧東証１部上場か）によっても違います。
 
 

住宅ローンでは、申込人のみが、審査対象？

住宅ローンでは、申込人や連帯債務者や連帯保証人の審査はもちろんですが、それ以外に、物件の評価や、建築会社、仲介業者、売り主業者も審査されています。
申込人などに、まったく問題点がない場合で、住宅ローンが「不承認」となった場合は、業者さんが、その審査をした金融機関ではNGというこは、実は珍しくありません。
このことは、金融機関は、その他の原因での不承認と変わらず、「総合的な判断で不承認」と回答します。
さらには、物件の価格の妥当性も審査されています。
 

金利優遇（金利の引き下げ）を受けるためには、なにが必要？

もっとも金利の決定に影響するのは、年収や勤務先や年齢の審査評価になりますが、その金利で融資を受けるためには、金融機関が用意している条件を満たす必要があります。
例えば、返済口座は給与振込口座にする、クレジットーカードを申込む（使用しなくてもOK）、カードローンを申込む（使用しなくてもOK）、公共料金の引き落としを２件以上、積み立てを１万円以上などが、主なもので、金融機関により異なります。フラット３５では、このような条件はありません。
 

引越し費用や購入する家電代も住宅ローンに含めることが出来る？

この疑問に、初めからYESと答える業者担当者は、住宅ローンの資金計画の精度が低いのが原因と言えます。
また、初めからOKと答える金融機関担当者もいません。
審査時点での資金計画の精度が低いために、このような発言が発生します。
金融機関は、審査時に契約書や見積書に基づいて、審査をおこない融資額を決定します。売買契約書や請負契約書は金額が確定しているため問題ありませんが、それらの契約書には含まれていない、いわゆる諸費用の見積もりの精度が低いことにより発生します。
金融機関は、最終的に、その融資額を満たすだけの金額の書類が欲しい。
融資額の根拠となります。
なぜなら、建物完成前に、すでに融資額と同額の抵当権が設定されていることが一般的です。（例外的に、土地と建物のローンが別々で、建物完成時にのみ建物のローンが実行されるようなケースを除きます）。
 
金融機関は、この融資額の減額の登記はしたくありません。時間も費用も契約も要するからです。このために、一定の金額までは、不足分を家電代の領収書などで代用するケースがあるために、冒頭の業者担当の回答となります。（一部の金融機関）
金融機関担当者としては本意ではなく、その業者担当者および業者は要注意としてみられ、審査時点で諸費用の正確な書類を求まられるようになります。
 

事前審査が不承認なら、すぐに次の金融機関に事前審査を申請する？

最初に申請した金融機関で、事前審査不承認となった場合は、すぐに次の金融機関に事前審査を申請するのはNGです。（多くの業者担当者にみられます）。
不承認の要因を推測し、「信用情報」の可能性が捨てきれないのであれば、かならず、「信用情報」を取り寄せてから、次の金融機関に事前審査を申込んでもよいかを判断します。
「信用情報」を登録している機関は３つあります。
全国銀行個人信用情報センター（ゼンギン）、CIC（シーアイシー）,JICC（日本信用情報機構）です。
銀行で作ったクレジットカードやカードローンは、CICの確認だけではわかりません。なぜなら、CICには、そのクレジットやカードローンの保証会社が情報を登録しており、現況の返済状況が不明なためです。そのためおおもとの銀行が情報を登録している全国銀行個人信用情報センターの情報も入手する必要があります。
「信用情報」の内容をどう判断するかは、金融機関により異なりますが、
どこへ申し込んでもだめという内容、判断が分かれる内容（承認・不承認）があります。
昔のことわざに、「下手な鉄砲、数打ち当たる」とういものがあります。
確認も対策もせず、このように次々と金融機関に事前審査を申込を勧める業者担当者とは、「ご縁なし」としましょう。