住宅ローン相談センター三重

住宅が完成するまでには、２回～３回のまとまった資金が必要になります。
例えば、土地を購入する時の費用、建物を建て始めた時の費用（着工金）、屋根があがった時の費用（中間金）。建築業者さんによっては、建物に関する費用は完成後に一括払いでよいというところも少数派ですがあります。
 
つなぎ融資を利用することになるかどうかは、以下の２点で決まります。
まず、全期間固定金利タイプである「フラット３５」で融資を受ける場合。
つぎに、銀行などのローンで、土地購入時から建物完成までの期間は利息払いのみとする「据え置き期間」の設定ができない場合です。
 
 
【フラット３５の場合】
フラット３５の融資金は、建物完成後の融資のため、土地購入費用、着工金、中間金が建物完成前に必要となります。そのために、「つなぎ融資」を利用します。「つなぎ融資」は建物完成時で終了します。もちろん融資のため、手数料や利息などの費用もかかり、各金融機関の掛かる費用は異なります。利息は３倍近く違うケースもあります。
土地購入費用として、土地代金全額、登記費用、仲介手数料も含めて融資を受けられます。
着工金、中間金は、それぞれ請負額の４０％を上限として融資を受けられます。
 
 
【銀行などのローンがひとつにできない場合】
土地の融資契約と建物の融資契約を別々にローンを組みます。このような２本のローンになる理由は、建築確認申請と確認済み証をどの段階で提出しなければいけないかによります。
土地決済時までに建築確認申請と確認済み証を提出しないといけない場合がありますが、利用する金融機関の住宅ローンでの建築会社の利用実績や建築会社の評価によります。
確認済証まで必要な場合は、土地と建物との別々の本審査と融資契約になります。各融資とも据え置き期間の設定ができ、その期間は利息のみの返済で、据え置き期間終了後に元本と利息の合計の返済が始まります。
例えば、建物完成時期に合わせて、土地の融資時に６か月間、その２か月後の建物の最初の融資時に４か月の据え置き期間を設定し、建物完成後に土地も建物も元本と利息の全額返済が始まるように設定します。賃貸住宅の家賃などを払っている場合は、この据え置き期間の設定が過ぎると、家賃の支払いとローン全額の支払いとが重複する月は発生することになりますので、注意が必要です。
土地と建物のローンが別の場合、建物の着工金融資時に建物全額の融資を受け、中間金は、建物の着工金時にまとめて受けた融資から都度支払い、最終的にローン利用者の口座に資金が残っていない状態になります。
なお、各融資契約時に手数料や保証料や契約収入印紙の費用が発生します。
登記関係は、土地融資時に所有権移転登記と土地に土地融資分の抵当権が設定されます。
 なお、土地に付ける抵当権の設定登記費用の登録免許税の減税が受けられず、減税を受けられる場合の４倍になります。
 
 
【銀行などのローンがひとつにできる場合】
土地を購入して建てる方は、土地購入時に借入額全額の融資を受け、土地購入時に必要な資金、着工時に必要な資金（着工金）、上棟時に必要な資金（中間金）を、必要な時に預金口座から出金して、売り主や建築業者さんに支払います。この預金は、通知預金と呼ばれるもので、普段使っている口座のように自由に出金はできない仕組みの口座です。
建築確認申請と確認済証を、土地決済後の提出でもＯＫの場合に利用できます。
注文住宅の場合は、土地決済後に土地名義を変えてから建築確認を申請するのが一般的ですが、金融機関での建築会社の住宅ローン利用実績などにより、ローンをひとつにできる場合があります。
あらかじめ設定した、例えば６か月の期間（建物完成まで）は、利息のみを支払い、７か月目からは元本と利息の通常のローン返済が始まります。３５年、４２０回返済でローンの場合は、４１３回で借入金を返済することになります。
土地に付ける抵当権の設定登記費用の登録免許税の減税が受けられず、減税を受けられる場合の４倍になります。
例えば、借入額４０００万円なら登録免許税が１６万円です。ちなみに、フラット３５の場合は４万円です。