住宅ローンのポイント
資金計画の立て方
資金計画とは
土地の売買代金、建物の建築費に加えて諸費用（仲介手数料・融資手数料・保証料・登記費用・火災保険料など）が必要です。
諸費用は、新築の場合は土地と建物の合計額に対して７～１０％、中古住宅の場合は６～８％くらいです。
これらの合計額（Ａ）と、自己資金（預貯金・親贈与金など）の頭金と住宅ローンの借入額の合計額（Ｂ）を一致させます。頭金をだせない場合は、（Ｂ）はすべて住宅ローンの借入額となります。
良くない資金計画の立て方
上記の合計額（Ａ）を先に決めるやり方です。後で、合計額（Ｂ）を決めます。このやり方では、住宅ローンを借りすぎる危険があります。住宅ローンには３つの借入額があり、「借りられる金額」ではなく、「返せる金額」で借り入れをしないと、３５年という超長期にわたる返済では、返済不能になる可能性があります。
最初に、住宅展示場や工務店に行くと、この資金計画の立て方になる場合が多くなります。
良い資金計画の立て方
合計額（Ｂ）を先に決めて、後から合計額（Ａ）を決めるやり方です。
現在の住宅ローンの金利では、月に１万円を多く返済すると、借入額を３５０万円ほど多く借りたのと同じことになり、４２０回返済だと、総額で４２０万円多く返済することになります。
モデルハウスをみたり、営業担当者の話を先に聞くと、設備のグレードも高い建物となり、建築主と業者さんとの思いが一致し、背伸びした返済計画になる可能性が高かくなります。
まず、「返済できる金額」を決めてから、住宅展示場や工務店に行かれることをお勧めします。
必要な資金をすべてローンで借りることの危険性
すべての費用を借入（フルローンといいます）すると、借入額が多くなって、月返済額が増えたり、保証料が上がったり、審査が厳しくなる場合もあります。ネット銀行では、頭金がないと審査不承認としているところもあります。
また、住宅を手放すことになった場合、売却額よりローン残高のほうが多いという状況が長く続くので、ローンを完済する資金がないと、売却はできなくなります。新築住宅も、入居したその日から中古住宅の扱いとなり、値段は下がります。
仲介手数料(600万円以上の場合)
売買時（決済時）に仲介業者さんに支払います。
手数料＝売買額×３％＋６万円に消費税１０％を加算
融資手数料
融資実行時に融資金から差し引きされます。
フラット３５では、建物完成後の融資時に差し引きされます。
金融機関や申込人の状況により、２万２千程度～融資額の２．２％＋５万五千円程度までかなり違います。
保証料
保証会社を利用する住宅ローンで発生します。融資額の２％前後です。
労働金庫やフラット３５のように、保証会社を利用していないので、保証料が不要な住宅ローンもあります。
火災保険料
建物完成後の引渡し日から保障開始する必要があります。
住宅ローンによっては、建物完成後の融資日といずれか早い日から保障を開始する必要があります。ローンを完済するまでは、保険を継続しなければいけません。一括払でなくても構いません。
建物の構造によって、保険料は大きく違います。同じ木造でも、省令準耐火では、そうでない木造とくらべて半額になり、また耐震等級３では、地震保険料が半額になります。